Een stel ondertekent een compromis van verkoop, overtuigd dat het moeilijkste achter de rug is. Drie weken later loopt de financiering vast: de makelaar heeft de resterende schuldenlast van een autolening niet gecontroleerd. Het vastgoedproject loopt zes maanden vertraging op. Dit soort blokkades komt regelmatig voor en illustreert hoe belangrijk een professionele, persoonlijke begeleiding is die niet alleen beperkt is tot het openen van deuren tijdens bezichtigingen.
Verbod op telefonische verkoop: wat dit verandert voor uw vastgoedproject
Sinds 11 augustus 2026 verbiedt de wet nr. 2025-594 van 30 juni 2025 en het decreet nr. 2026-662 van 23 juli 2026 professionals om een particulier te bellen voor commerciële prospectie zonder voorafgaande expliciete toestemming. Telefonische verkoop van particuliere advertenties (Leboncoin, PAP) is nu illegaal zonder gedocumenteerde opt-in.
In de praktijk betekent dit dat het initiatief voor het eerste contact nu bij de particulier ligt. De agentschappen moeten conforme webformulieren integreren, en de professional die u begeleidt kan u niet meer “toevallig” vinden. Men kiest actief zijn gesprekspartner, wat de kwaliteit van de relatie vanaf het begin versterkt.
Voor kopers en verkopers is dit goed nieuws: professionals die werken op aanbeveling of via gespecialiseerde platforms zoals accia-immobilier.fr onderscheiden zich door de transparantie van hun aanpak. Het regelgevende filter elimineert opportunistische benaderingen en bevordert gestructureerde begeleiding.
Versterkte adviesplicht voor de hypotheekmakelaar
Een andere weinig besproken verandering betreft de hypotheekbemiddeling. De adviseur moet nu aan de klant het aantal onderzochte contracten, de geraadpleegde instellingen en de motivatie van zijn aanbeveling aangeven, op basis van ten minste drie verschillende kredietcontracten. Deze eis transformeert de rol van de makelaar: hij beperkt zich niet langer tot het doorgeven van een aanbod, maar documenteert een echte vergelijkingsarbeid.
Wanneer men een dossier voor de aankoop van vastgoed opstelt, beschermt deze traceerbaarheid tegen onaangename verrassingen. Als de makelaar een rente aanbeveelt, weet men hoeveel alternatieven hij heeft afgewezen en waarom. De reacties hierover variëren afhankelijk van de profielen van makelaars, maar het wettelijke kader duwt duidelijk naar meer zorgvuldigheid.
Wat te controleren in het rapport van de makelaar
- Het aantal daadwerkelijk geraadpleegde banken (niet alleen vermeld) en de ontvangen aanbiedingen voor elk
- De schriftelijke rechtvaardiging van de uiteindelijke keuze: nominale rente, totale kosten van de lening, voorwaarden voor vervroegde terugbetaling
- De expliciete vermelding van de afgewezen contracten en de redenen voor de afwijzing, wat het mogelijk maakt om zelf te vergelijken indien nodig
Een makelaar die weigert deze elementen te verstrekken, voldoet niet aan zijn nieuwe verplichtingen. Dit is een concreet waarschuwingssignaal voordat men zich verbindt.
Energie-audit en klimaatwet: de beperkingen die op de verkoop drukken
Sinds 2023 worden thermische doorlaters van klasse G geleidelijk uitgesloten van de huurmarkt. In 2025 werd het verbod uitgebreid, en de etiketten F volgen hetzelfde pad. Voor een verkoper verlaagt een ongunstige DPE mechanisch de verkoopprijs en verlengt het de transactietijden.
Professionele begeleiding krijgt hier een technische dimensie. Een agent of adviseur die de lokale vastgoedmarkt kent, weet welke panden energierendementen zullen opleveren voor de verkoop en welke panden waar de kosten van de werkzaamheden de verwachte meerwaarde overschrijden.
Verhuurbeheer en energie-etiket: anticiperen in plaats van lijden
Voor een huurinvestering is de druk nog directer. Een pand van klasse G kan niet meer te huur worden aangeboden. Het controleren van het energie-etiket vóór de aankoop voorkomt een geblokkeerde investering. De professional die een investeerder begeleidt, moet systematisch de kosten van aanpassing aan de normen in de rendabiliteitsberekening opnemen.
We zien nog steeds kopers tekenen zonder de kosten van isolatiewerkzaamheden of vervanging van de ketel te hebben ingeschat. De rol van de adviseur is precies om deze vragen te stellen vóór de ondertekening van het compromis, niet erna.
Vastgoedpatrimonium: gemeubileerd of leeg, een structurerende fiscale keuze
Het fiscale regime dat van toepassing is op een huurinvestering hangt af van de gekozen verhuurmodus. Gemeubileerde verhuur (LMNP) en leeg verhuur bieden niet dezelfde afschrijvingsmogelijkheden of dezelfde boekhoudkundige verplichtingen. Een persoonlijke begeleiding omvat deze fiscale dimensie vanaf de zoektocht naar het pand.
- Gemeubileerde verhuur maakt het mogelijk om het pand en het meubilair af te schrijven, wat de belasting op huurinkomsten gedurende meerdere jaren aanzienlijk vermindert
- Leeg verhuur genereert belastbare onroerende inkomsten, maar biedt een eenvoudigere structuur voor eigenaren die geen meubels of afschrijvingsboekhouding willen beheren
- De keuze tussen de twee regimes beïnvloedt direct de netto-rentabiliteit en moet worden afgewogen op basis van de marginale belastingtarief van de eigenaar
Een verkeerde keuze van fiscaal regime kan de rentabiliteit van een goed gelegen investering tenietdoen. De professional die de investeerder begeleidt, moet deze mechanismen beheersen of doorverwijzen naar een gespecialiseerde accountant.
Waarom fiscaal advies deel uitmaakt van vastgoedbegeleiding
Men scheidt vaak de vastgoedagent van de fiscale adviseur, alsof de twee werelden elkaar niet kruisen. In werkelijkheid wordt de vermogensstrategie bepaald op het moment van aankoop, niet zes maanden later. Een professional die persoonlijke begeleiding aanbiedt zonder de huurbelasting aan te snijden, laat een blinde vlek in het project.
De vastgoedmarkt in 2026 normaliseert zich geleidelijk na enkele jaren van turbulentie op de tarieven. Kopers vinden weer leesbare kredietvoorwaarden, maar de regelgevingscomplexiteit (energie, fiscaliteit, telefonische verkoop) is nog nooit zo groot geweest. Kiezen voor een professional die in staat is om deze dimensies te articuleren, is het verschil tussen een vastgoedproject dat vooruitgaat en een dossier dat vastloopt.
