Um casal assina um compromisso de venda, convencido de que o mais difícil já foi feito. Três semanas depois, o financiamento emperra: o corretor não verificou a taxa de endividamento residual relacionada a um crédito de carro. O projeto imobiliário atrasa seis meses. Esse tipo de bloqueio é algo que encontramos regularmente, e ilustra o quanto um acompanhamento profissional personalizado não se limita a abrir portas durante as visitas.
Proibição de telemarketing: o que isso muda para seu projeto imobiliário
Desde 11 de agosto de 2026, a lei n° 2025-594 de 30 de junho de 2025 e o decreto n° 2026-662 de 23 de julho de 2026 proíbem os profissionais de ligar para um particular com fins de prospecção comercial sem consentimento prévio explícito. O telemarketing em anúncios de particulares (Leboncoin, PAP) é agora ilegal sem opt-in documentado.
Na prática, isso significa que a iniciativa do primeiro contato agora cabe ao particular. As agências devem integrar formulários web conformes, e o profissional que o acompanha não pode mais “encontrá-lo” por acaso. Escolhe-se ativamente o interlocutor, o que reforça a qualidade da relação desde o início.
Para compradores e vendedores, é uma boa notícia: os profissionais que trabalham por recomendação ou através de plataformas especializadas como accia-immobilier.fr se destacam pela transparência de sua abordagem. O filtro regulatório elimina as abordagens oportunistas e favorece um acompanhamento estruturado.
Obrigação de aconselhamento reforçada para o corretor de crédito imobiliário
Outra mudança pouco divulgada diz respeito à corretagem de crédito. O consultor deve agora indicar ao cliente o número de contratos analisados, as instituições consultadas e a motivação de sua recomendação, com base em pelo menos três contratos de crédito distintos. Essa exigência transforma o papel do corretor: ele não se limita a transmitir uma oferta, ele documenta um verdadeiro trabalho de comparação.
Quando se monta um dossiê de compra imobiliária, essa rastreabilidade protege contra surpresas desagradáveis. Se o corretor recomenda uma taxa, sabemos quantas alternativas ele descartou e por quê. Os retornos variam sobre esse ponto de acordo com os perfis dos corretores, mas o quadro legal claramente empurra para mais rigor.
O que verificar no relatório do corretor
- O número de instituições bancárias realmente consultadas (não apenas listadas) e as ofertas obtidas para cada uma
- A justificativa escrita da escolha final: taxa nominal, custo total do crédito, condições de reembolso antecipado
- A menção explícita dos contratos descartados e as razões da rejeição, o que permite comparar por conta própria, se necessário
Um corretor que se recusa a fornecer esses elementos não cumpre suas novas obrigações. É um sinal de alerta concreto antes de se comprometer.
Auditoria energética e lei Clima: as restrições que pesam sobre a venda
Desde 2023, as casas térmicas classificadas como G estão sendo progressivamente excluídas do mercado de locação. Em 2025, a proibição se estendeu, e os rótulos F seguem o mesmo caminho. Para um vendedor, um DPE desfavorável reduz mecanicamente o preço de venda e alonga os prazos de transação.
O acompanhamento profissional aqui assume uma dimensão técnica. Um agente ou consultor que conhece o mercado imobiliário local sabe identificar os imóveis cuja renovação energética será rentável antes da venda, e aqueles em que o custo das obras ultrapassa a valorização esperada.
Gestão locativa e etiqueta de energia: antecipar em vez de sofrer
Para um investimento locativo, a restrição é ainda mais direta. Um imóvel classificado como G não pode mais ser oferecido para locação. Verificar a etiqueta de energia antes da compra evita um investimento bloqueado. O profissional que acompanha um investidor deve sistematicamente integrar o custo de adequação às normas no cálculo de rentabilidade.
Ainda vemos compradores assinando sem ter orçado as obras de isolamento ou de substituição da caldeira. O papel do consultor é precisamente fazer essas perguntas antes da assinatura do compromisso, não depois.
Patrimônio imobiliário: locação mobiliada ou vazia, uma escolha fiscal estruturante
O regime fiscal aplicável a um investimento locativo depende do modo de locação escolhido. A locação mobiliada (LMNP) e a locação vazia não oferecem as mesmas possibilidades de amortização nem as mesmas obrigações contábeis. Um acompanhamento personalizado inclui essa dimensão fiscal desde a busca do imóvel.
- A locação mobiliada permite amortizar o imóvel e o mobiliário, o que reduz significativamente a tributação sobre os rendimentos locativos durante vários anos
- A locação vazia gera rendimentos tributáveis, mas oferece um quadro mais simples para os proprietários que não desejam gerenciar mobiliário nem contabilidade de amortização
- A escolha entre os dois regimes influencia diretamente a rentabilidade líquida e deve ser arbitrada em função da faixa marginal de tributação do proprietário
Uma escolha errada de regime fiscal pode anular a rentabilidade de um investimento que, por sua vez, está bem localizado. O profissional que acompanha o investidor deve dominar esses mecanismos ou direcionar para um contador especializado.
Por que o aconselhamento fiscal faz parte do acompanhamento imobiliário
Frequentemente se separa o agente imobiliário do consultor fiscal, como se os dois universos não se cruzassem. Na realidade, a estratégia patrimonial é decidida no momento da compra, não seis meses depois. Um profissional que oferece um acompanhamento personalizado sem abordar a fiscalidade locativa deixa uma lacuna no projeto.
O mercado imobiliário em 2026 se normaliza gradualmente após vários anos de turbulências nas taxas. Os compradores encontram condições de crédito mais claras, mas a complexidade regulatória (energia, fiscalidade, telemarketing) nunca foi tão densa. Escolher um profissional capaz de articular essas dimensões é a diferença entre um projeto imobiliário que avança e um dossiê que se estagna.
